Usucapión: cómo obtener la propiedad de un inmueble por la posesión

La usucapión o prescripción adquisitiva es un procedimiento legal que permite adquirir la propiedad de una casa, terreno u otro inmueble cuando una persona lo ha poseído durante el tiempo y bajo las condiciones exigidas por la ley.

No alcanza con ocupar el inmueble. Es necesario haber ejercido una posesión pública, continua, pacífica y con intención de actuar como propietario.

¿Cuántos años se necesitan?

La forma más frecuente es la denominada usucapión larga, que requiere una posesión de, al menos, veinte años. En este caso no es indispensable contar con escritura, boleto de compraventa ni demostrar buena fe.

También existe la usucapión breve, que exige diez años de posesión, justo título y buena fe.

¿Cómo se demuestra la posesión?

Algunos actos que pueden acreditar que una persona se comportó como dueña son:

• Vivir en el inmueble.

• Construir, ampliar o realizar reparaciones.

• Cercar, limpiar o mantener el terreno.

• Pagar impuestos, tasas y servicios.

• Explotar económicamente la propiedad.

• Impedir el ingreso de terceros.

El pago de impuestos no convierte por sí solo a una persona en propietaria, pero puede ser una prueba importante.

También pueden presentarse facturas de servicios, fotografías, recibos de materiales, documentación municipal y declaraciones de vecinos o testigos.

¿Es necesario iniciar un juicio?

Sí. La adquisición del inmueble debe ser reconocida mediante una sentencia judicial.

Para iniciar el proceso normalmente se necesita un plano de mensura para prescripción adquisitiva, realizado por un profesional habilitado. La demanda se dirige, en principio, contra quien figura como titular en el Registro de la Propiedad.

Si se cumplen los requisitos y se acredita la posesión durante el plazo legal, el juez dicta sentencia y ordena la inscripción del inmueble a nombre del poseedor.

Cada caso requiere un análisis particular

No toda ocupación permite adquirir un inmueble por usucapión. Por ejemplo, quien ingresó como inquilino, cuidador, comodatario o con autorización del propietario no comienza automáticamente a poseer como dueño.

Antes de iniciar el juicio es conveniente determinar desde cuándo comenzó la posesión, cómo se ingresó al inmueble y qué pruebas existen.

Si usted ocupa una propiedad desde hace varios años y no tiene escritura, una consulta profesional permitirá determinar si se encuentran reunidos los requisitos para iniciar una acción de usucapión.